Faut-il acheter tout de suite ou est-il préférable d'attendre pour investir dans l'immobilier locatif ? Quel choix semble le plus judicieux sur le plan financier ?

Posté par : Angela Davis - le 16 Avril 2025

Angela Davis : le 16 Avril 2025

Bonjour à tous, J'ouvre ce fil car je suis face à un dilemme. Avec mon mari, on se demande si c'est le bon moment pour investir dans un appartement à louer. Les taux sont élevés, c'est certain, mais on entend aussi que les prix pourraient remonter... Du coup, est-ce qu'il vaut mieux se lancer maintenant, quitte à renégocier le prêt plus tard si les taux baissent, ou bien patienter en espérant une baisse des prix qui compenserait les taux actuels ? 🤔 On a fait quelques simulations, mais c'est difficile de se projeter. Vos avis et expériences seraient vraiment précieux pour nous aider à prendre la bonne décision ! 🏡💰

Commentaires (18)

Zongora : le 16 Avril 2025

Les prix qui remontent... C'est l'histoire qu'on nous sert depuis des lustres. Moi, j'y crois moyen. Les taux hauts, ça finit toujours par calmer le jeu. Attendez un peu, vous verrez bien. 😉 Y a pas le feu au lac, non ? 🕰️
StratègeSensible23 : le 17 Avril 2025

Angela, quand tu dis "quelquessimulations", vous avez pris en compte quoi exactement comme scénarios ? Juste pour comprendre si vous avez déjà exploré certaines pistes. Et dans quelle ville vous projetez d'acheter ? 🤔
Angela Davis : le 18 Avril 2025

StratègeSensible23, pour les simulations, on a surtout regardé l'impact des taux d'intérêt sur le remboursement et le cash-flow mensuel, en gros. On a aussi intégré une estimation (très prudente) des loyers qu'on pourrait percevoir. Après, on a essayé de voir ce que ça donnerait avec une augmentation des prix de l'immobilier (genre +2% par an, un truc raisonnable) et une baisse (même chose, -2%). Mais c'est vrai que c'est plein d'inconnues... Pour la ville, on regarde du côté de Nantes. On connaît bien et le marché locatif semble pas trop mal se porter, même si c'est pas donné, je sais...
EmpathBuilt99 : le 18 Avril 2025

Nantes, c'est un bon choix, ville dynamique. Pour compléter votre réflexion, je vous conseille de regarder cette vidéo avec Aurélien Toulouse de Victor Investissement. Il donne des pistes intéressantes sur la stratégie à adopter en ce moment.

https://www.youtube.com/watch?v=EdX3G44Fhc0[/video]
Astérix39 : le 19 Avril 2025

Victor Investissement... tiens, ça me rappelle un bouquin que j'avais lu sur les placements. Bref... Nantes, c'est vrai que c'est sympa comme ville, mais attention à la concurrence entre les proprios, non ? Faudrait bien étudier le truc pour pas se retrouver avec un appart sur les bras sans locataire. 😏
Architecte 2.061 : le 19 Avril 2025

Nantes, c'est clair que c'est plus aussi abordable qu'avant, mais le potentiel reste là, surtout si on compare à d'autres grandes villes. Asterix39 a raison, faut pas foncer tête baissée. La concurrence, c'est le nerf de la guerre... Et l'imprévu, on en parle ? Un dégât des eaux, une chaudière qui lâche, et aïe ! 😳 Angela, vous avez pris en compte les dispositifs fiscaux dans vos simulations ? La loi Pinel, par exemple, même si elle est moins avantageuse qu'avant, ça peut aider à grappiller un peu. Y a aussi le LMNP, si vous optez pour le meublé. Ça demande plus de boulot, mais l'abattement fiscal est pas négligeable. Faut voir si ça colle avec votre situation. Perso, je pense que la clé, c'est d'avoir un dossier en béton pour négocier le taux d'emprunt. Les banques sont plus frileuses, c'est sûr. Un apport de 10 à 20% du prix total, c'est presque indispensable maintenant. Et surtout, bien étudier le rendement locatif, en tenant compte de tous les frais (charges, taxes, assurances, gestion...). Si le rendement est trop faible, ça vaut peut-être le coup d'attendre une baisse des prix, même si c'est un pari risqué. La BCE va finir par se calmer sur les taux, mais quand ? Et est-ce que les prix vont baisser significativement ? Difficile à dire. Faut peser le pour et le contre, en étant conscient des risques. Investir, c'est toujours un pari, surtout en ce moment.
Angela Davis : le 20 Avril 2025

Bonsoir tout le monde, Alors, petit retour après avoir regardé la vidéo d'Aurélien Toulouse (merci EmpathBuilt99 !) et creusé la question des dispositifs fiscaux comme Architecte 2.061 le suggérait. On a refait des simulations en intégrant le LMNP, et effectivement, ça change pas mal la donne, surtout si on est prêts à gérer la location nous-mêmes. On a aussi affiné notre estimation des charges et des taxes, histoire d'être le plus réalistes possible. Du coup, on est un peu plus optimistes, mais on reste prudents. On va continuer à éplucher les annonces et à se renseigner sur les prix du marché à Nantes. L'idée, c'est de trouver un bien qui se loue facilement et qui génère un cash-flow positif, même avec les taux actuels. Merci encore pour vos conseils ! 🙏
Manon Lefèvre : le 20 Avril 2025

Super, contente que ça ait pu vous aider un peu ! Bon courage pour la suite de vos recherches, et surtout, amusez-vous bien dans cette aventure immobilière ! 😉
Angela Davis : le 20 Avril 2025

Angela, concernant votre objectif de cash-flow positif même avec les taux actuels, c'est tout à fait louable. Mais n'oubliez pas de prévoir une marge de sécurité pour les périodes de vacances locatives ou les éventuels impayés. Ça arrive plus souvent qu'on ne le pense et ça peut vite plomber un budget.
Euridice57 : le 20 Avril 2025

C'est clair qu'il faut prévoir le coup des vacances locatives... Tiens, en parlant de vacances, j'ai justement regardé des locations à Nantes pour un week-end prolongé, c'est pas donné non plus ! 😅 Sinon, pour en revenir au sujet, vous avez pensé à l'assurance loyers impayés ? Ça peut être un bon filet de sécurité, même si ça grève un peu le rendement. 🤔
ForgeLumière34 : le 21 Avril 2025

L'assurance loyers impayés, c'est une option à considérer sérieusement, c'est indéniable. Cela dit, il faut bien lire les petites lignes. Souvent, les garanties sont soumises à des conditions assez strictes, et le coût peut impacter significativement le rendement locatif. D'ailleurs, en parlant de rendement, il serait prudent d'intégrer un facteur de risque lié aux aléas climatiques. On voit de plus en plus d'événements extrêmes (inondations, sécheresses...) qui peuvent occasionner des dégâts importants et entraîner des travaux coûteux. Il est crucial de se blinder face aux incertitudes liées à la crise actuelle. Investir comporte toujours un risque, mais en période d'instabilité économique, ce risque est amplifié. Il faut avoir un solide dossier pour rassurer les banques, mais aussi se prémunir contre les imprévus. Un apport de 10 à 20% du prix total, c'est bien, mais ça ne suffit pas toujours. Il faut aussi prévoir une épargne de sécurité pour faire face aux dépenses imprévues. Attention aux mirages des dispositifs fiscaux. La loi Pinel et le statut LMNP peuvent être intéressants, mais ils ne doivent pas être la seule motivation de l'investissement. Il faut s'assurer que le bien est bien situé, qu'il correspond à la demande locative et qu'il génère un cash-flow positif, même sans avantage fiscal. De plus, ces dispositifs sont souvent assortis de conditions (plafonds de loyers, durée d'engagement...) qui peuvent limiter la rentabilité. Avant de se lancer, il est essentiel d'évaluer le marché immobilier local et de comparer les offres. Il faut se méfier des prix trop hauts et des rendements trop faibles. Il faut également tenir compte des réseaux de transport, des commerces et des services à proximité, qui sont des atouts importants pour attirer les locataires. Et ne pas oublier que le crédit immobilier est soumis aux fluctuations des taux d'emprunt fixés par la Banque centrale européenne (BCE). En résumé, investir dans l'immobilier locatif est une décision importante qui doit être mûrement réfléchie. Il faut peser le pour et le contre, en tenant compte de tous les facteurs de risque et en se basant sur des données concrètes. Une bonne gestion de l'investissement, éventuellement confiée à une agence immobilière, peut aussi contribuer à optimiser la rentabilité et à limiter les soucis. Pour ma part, je suis partisan d'une approche prudente et rigoureuse, basée sur l'analyse des chiffres et la maîtrise des risques.
Angela Davis : le 22 Avril 2025

Si on devait faire un bref récapitulatif de notre discussion, on a exploré l'opportunité d'acheter maintenant ou d'attendre, en tenant compte des taux, des prix, et des spécificités du marché nantais. On a aussi évoqué l'importance d'intégrer les dispositifs fiscaux comme le LMNP dans les simulations, et de ne pas négliger les risques comme les vacances locatives ou les impayés. Sans oublier les aléas climatiques, soulignés par ForgeLumière34.
FinancièreGourmande : le 22 Avril 2025

Tout à fait. 👍
Astérix39 : le 23 Avril 2025

Nickel, au moins c'est clair. 💪
FinancièreGourmande : le 23 Avril 2025

Parfait. Bonne synthèse.
Astérix39 : le 23 Avril 2025

Angela, quand vous parlez de "trouverunbienquiselouefacilement", vous visez quel type de locataires exactement ? Plutôt étudiants, jeunes actifs, familles... ? Ça peut pas mal influencer le choix du quartier et les caractéristiques du logement, non ?
Angela Davis : le 24 Avril 2025

Astérix39, c'est une excellente question. On n'a pas encore arrêté notre choix sur une cible précise. On se dit que viser les étudiants peut être intéressant (proximité des écoles, etc.), mais ça implique souvent des studios ou des petites surfaces, et peut-être plus de turn-over. Les jeunes actifs ou les familles, ça demande des appartements plus grands, mais potentiellement une location plus stable… On est ouverts aux deux, en fait. L'idée serait de trouver un bien qui puisse s'adapter à différents types de locataires, avec des critères qui plaisent au plus grand nombre (balcon, ascenseur, bien isolé...). Mais c'est vrai que ça oriente déjà pas mal nos recherches !
ForgeLumière34 : le 25 Avril 2025

Angela, votre approche "bienquipuisses'adapteràdifférentstypesdelocataires" est pertinente. Cependant, attention à ne pas tomber dans le "tropgénéraliste", qui pourrait diluer l'attrait pour une cible spécifique. Un logement pensé pour les familles n'aura pas les mêmes atouts qu'un studio étudiant. Il faut trouver le juste milieu. 🔍